管理制度
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二手部工作指引 (經理)
一.行政管理
1、 門戶
掌管店鋪鑰匙，保證營業時間的開、關門，凡委托他人代辦者，主管責任同當。
2、 硬件
保證電話、電腦、電器等硬件設備，能資源善用，如:長途電話、上網、招牌、射燈、飲水機、
空調的開關控制及家具等。
3、 分店開支
有效控制日常開支，并注意有關營業執照、支付/年審、水電、雜費等的日期，盡早辦理相關手續
或提醒相關部門進行辦理，避免出現延誤及有關部分的處罰。
4、 值班安排
提前把員工值班安排妥當，并制表和備份，月底審核考勤后呈報有關部門
5、 人事制度
凡入職、離職、請假等情況，應即時填寫有關表格，并呈報有關部門，不得延誤。
6、 審批各類申請表格、報表的審核、簽批。
7、 溝通橋梁做到上情下達，下情上傳的標準，積極、誠懇地作為公司與前線員工的橋梁。 8、 整潔，嚴格注意店面衛生，整齊，潔凈。
二.業務管理
1、 形象
所有員工的形象，須按制標準執行、管理。
2、 接待禮儀:接營業員工作指引執行管理
3、 業務跟進
a) 凡入檔新資料(放盤、客戶)必須即時審閱。
b) 所有已看樓的資料進行審核及跟進。
c) 按照營業員工作指引，執行各項管理。
d) 了解營業員工作進展情況并做出相關指引。
e) 適當時直接參與洽談，以加強業務進度。
f) 密切注意優質盤源及大客戶的跟進處理。
g) 組織廣告稿的內容及做出相關建議。
h) 針對營業員的專業知識，技巧做出適當的培訓及建議。
i) 各類表格、合約等的進出管理，嚴格執行簽收交接制度。
j) 嚴格按財務部制度規章執行財務事宜。
4、 審批
各類合約、報表、申請報銷等文件均須仔細審慎地審閱后簽批，凡涉公司對外形象，公司利益、
合約條款的更改，均須請示上級主管得到同意方才執行。
5、 制度
按“公司制度”“部門制度”“主管工作指引”“營業員工作指引”執行各項規章制度。
※ 在操作過程中～遇上什么困難和突發情況～應及時向上級主管匯報和查詢處理方式。否則～需自行負責因此而引起的相關責任。
經理人工作指引
一、首要任務
1、要盡快了解公司對于分行經理的要求，要非常明確地知曉您的職責和權限(哪些是您簽字確認、審核的事項，以及由此而承擔的責任)，非常了解業務管理制度要求，各相關部門的辦事流程，因為只有您充分理解和掌握這些，才會指導部門員工按照這樣的要求去做，才會保證您的管理不會偏離正常運行的軌道，才會很好的開展工作，與各部門順暢銜接。(買幾套質地比較好的職業裝，注意您的言行、舉止及對制度和規則的嚴格遵守)。
2、要盡快了解部門所有的人員，匯總分析本部門所有人員的業績情況，用戰報、通過公司房地產信息平臺系統提供的信息用您的觀察以及您頻繁的與之接觸得到的訊息，將他們歸類，哪些是您目前分行的業務骨干，他們的優勢和弱點，哪些是您目前分行的有潛力培養對象，她的優勢和弱點，您如何培養她、指導她、關心她??這時要千萬注意:評價、歸類是客觀的，不要帶有太多您的個性東西，這會影響您的判斷，錯誤的判斷是會令您付出代價的。越是“刺頭”類型的員工，越有可能創造出色業績，如果您很好的掌控她，會給您的業績帶來出色的表現。要接納差異，用人所長，以探討和學習的心態與業務人員交流，把他們當成您的伙伴，而不是下屬。確保同每個人單獨談話講解你任職后的目標和你對她的期望和信任。
3、了解所在分行的市場情況，分析市場環境，研究同行的人員、戰術情況，進行SWOT分析，制定行動計劃，記住:這是你每天都要關注的 更 重要的事情。
4、進行準備并召開部門全體人員會議再次告訴他們你的目標，并引導大家討論提升業績、強化管理的辦法，并就業務管理制度達成共識。
5、激勵你的員工，記住永遠成為激勵他們進步、激發他們工作熱情、為他們的成績搖旗吶喊的熱情經理人。每天留意你的分行，問自己對營造分行競爭氛圍、成就氛圍、積極向上氛圍的工作中我做的怎么樣:我的環境是否足以刺激他們的熱情、激發他們的斗志、體現他們的成就;我對于我的秘書是否同樣有效激勵，令她也成為業務人員的好幫手。
二、日常管理
1、詳細了解分行現有的歸檔文件以及根據你管理需要告知秘書還需整理哪些資料、這些資料對你工作的幫助。
2、加強自身的成本意識，知曉本部門一切日常經營費用開支情況，并采取措施控制分行成本開支，并鮮明表明自己對無謂浪費的堅決反對態度。對成本細節投入關注，并以身作則。
3、如果分行內部出現了前任留下的糾紛和問題，要積極的尋求解決的方法，不要有:有沒有搞錯，這些爛事還要我給她擦屁股，要竊喜有個機會證明您解決總是的勇氣和能力，這些是上天賜給你樹立自己威信的機會。
4、對部門員工的評價和獎罰是建立在他們實際的表現和業績上，而不是看她與你個性相投的程度上。保證獎罰的一貫性原則，絕不憑心情。
5、如果您聽別人告訴您:XX說您什么了。要有自我判斷的能力，平心靜氣地想一下自己的一些做法是否給人這樣的感覺，自己是否有問題。如果得到的答案是否定的，請您找個適當的機會與之溝通，傾聽她對您的真實想法，謙虛真誠的請她說明原因，并感謝她給您的建議。記住:每天與業務人員深入談話，您會體會出很多令你吃驚的東西。原本以為他們??深入的溝通您才能發現真相，才會令你采取正確的方法。
6、要經常與本區域內部經理人溝通、同行溝通，了解他們的動態，并與本部門員工分享你的發現，分析同行做法的優劣，達成自身改善或保持的共識。務必形成一種探討的會議氛圍，不要變成你的“一言堂”，即使你已經有明確的想法和措施，也要盡可能引導員工自己得出這樣的結論，這樣會激發他們工作的主動性和積極性，并會更徹底貫徹執行。
7、解決內部矛盾時，您一定要做到客觀，公正，并且在處理類似問題上不能自相矛盾，讓員工清晰您的立場和原則，這樣有得創造和諧的團隊氛圍、樹立你的威信。
8、要具有職業敏感，對員工的思想、動向以及行為將造成的影響和損害要有很強的敏感度，思維嚴謹控制到位。
9、通過不斷溝通，使員工知道永遠可以提建議和意見，但不能用抱怨的方式。告知企業的處境、客觀分析利弊。
10、妥善處理好離職人員的工作，監交清楚，考慮周全，并做好被辭退員工的思想工作，坦率告知她的問題在哪里，并建議改進措施， 更 后說:祝愿你越走越好，不斷進步～
三、心態調整
1、如果前期業績持續不佳，一定要有心理隨能力，不要抱怨自己起早貪黑但收入很少，要經常告誡自己:自己收入少，意味著公司在我這里是虧損，我沒有給公司賺到錢，公司還要付我工資，員工這么優秀，為什么不出業績，一定是我方法上、觀念上有問題，然后坦誠說出自己的問題，請所有人幫助你分析:為何,有什么建議,以開放的心態對待別人的建議。如果確認感到力不從心，請求公司調任其他崗位并請上級原諒。
2、如果業績比較突出，不要驕傲自大，要意識到你的成績是上司、同事、下屬努力的結果，要時時真誠的表示感謝，毫不松懈地使好業績持續下去。在其他經理人向你取經時，要毫不保留地與他分享你的經驗，這樣有利于幫助你總結成功的原因，更加進步。你應成為團隊 更 冷靜的看待暫時的領先的人，并時時提醒你的團隊不要松懈，要保持工作的熱情和沖勁，時時確立一種危機意識，并時時與團隊探討持續增長業績辦法，激發更大的潛能。
四、對待客戶
客戶永遠是對的。如果你認為客戶錯了，請重復前一句話。時時告訴你的下屬，并快速為客戶解決問題，糾紛一定要在 更 短時間內解決，否則，矛盾會越來越尖銳、問題會更加難以解決。如果你認為客戶是錯的時候，就要告訴自己:是我有問題了，是我的團隊有問題了。時時告訴自己換位思考:如果我是客戶會不會這樣想，這樣做。如果團隊中自己的下屬出現了問題，要想到我是她的經理人，我要承擔責任。
五、對內溝通
1、認為自己部門百分百沒有問題，也要用平和的語言同其他部門溝通，并坦率告訴他們總是出在哪里,你有何建議,如果遇到本部門員工抱怨或者有不妥當的激烈言辭要善于引導，令到他們有個好的心態對待遇到的問題;如果認為自己部門的人員存在問題，就要勇敢地承認并給予合理、公正地處理，敢于得罪人，遇到經濟損失的承擔也要做出表率，樂于承擔責任，樹立自己的威信。
2、對于區域或公司組織的活動熱烈相應并號召分行全體人員將之作為團隊精神的體現，積極主動協助活動組織部門工作，并隨時做好召集部門人員為活動服務的準備。
3、在公司與分行、區域與分行利益發生沖突時，以集團利益為重，并做好部門相關人員的思想工作，自己勇于承擔工作責任，贏得上司和下屬的尊敬。
4、會議前準備充分，發言踴躍，傾聽認真，并坦率真誠的發表不同意見和見解。對待會議中錯誤的言辭或行為要具有是非觀念，勇敢地提出批評或坦誠說出自己的意見。
5、只與當事人本人交流對她為人或處事的意見和建議，不對其他人談論或傳遞是非信息，對待牢騷和抱怨要與對方講:換個角度來思考這個問題或我建議你與她面對面談談。
6、尊重規范，嚴格遵守制度，如果有異議，在未修改前亦要遵守，同時通過書面或口頭提出你的意見和建議，在征求意見時知無不言、言無不盡。
7、真心關心你的下屬和你的上司，與下屬吃飯你來買單，與同級吃飯AA制。 六、個人生活
1、好家庭關系，不令家庭煩惱影響工作情緒。
2、保持睡眠充足，生活和開支有節制，不沉湎打麻將、泡吧等不良生活習慣，保證精力充沛的工作狀態。量入為出。在整個分行管理過程中，你要始終如一記住:目標和你的要求是不是所有人都清楚、準確地了解，你要時時提醒自己要跟蹤到底，隨時指導他們、幫助他們，并隨時根據情況調整你的要求，使之可行。持續傳遞一個信息:你將永遠關注你與他們說過的，你承諾過的，他們承諾你的～你不是隨口說說，你是認真的。
七、經理人 更 首要的工作
1、消除下屬迷惑，告訴他們獲取成功的方法和手段;
2、為顧客提供優質的服務;
3、盈利
中介公司行政管理制度
(推薦)
總 則
一、本制度規范交易中心工商鋪部之各部門與住宅部各區域之各分行。
二、如有其他部門操作三級市場的業務亦依據本制度所確定的原則。
三、本制度分為總則和分則的兩部分，分則分為二十三部分，對三級市場業務管理作出規范，充分體現責、權、利相結合的原則，相關人員未按本規定開展業務，應承擔由此而引起的所有經濟責任和法律責任。
四、本制度自2006年X月X日起執行，未盡事宜參照原有制度及本制度的原則執行，此后可就其以通知的方式予以明確規定。
五、高級分行經理以上級別人員的工資標準和提成計發標準以及考核標準另行規定。
一、 管理體制和崗位職責
一、管理架構圖
三級市場按照架構進行管理。
二、崗位職責
?總監:
、 完成業績目標并尋求超越;
2、控制經營成本費用，提高盈利能力;
3、擬定任用資格、績效考核辦法、報酬獎勵制度，并嚴格執行; 4、跟進區經工作執行情況，決定區經、分行經理的選聘、任用、升降級嚴格績效考核，汰弱留強;
5、定期安排系統培訓，提升整體素質;
6、協調本部與其他部門的工作;
7、配合客服部聯絡銀行、國土局等關系;
8、住宅部大客戶關系維護;
9、對分行拓展提出計劃及建議;
10、傳播企業文化;
11、承擔本部一切責任。
?區域經理:
1、運用壓力管理、數據管理對分行經理人的績效跟進，推動分行之間的互動，提升業績;
2、 控制分行成本費用，提高盈利能力;
3、培養、選拔分行經理以及業務骨干;
4、培訓、指導分行經理并調動其工作積極性;
5、根據本部業務規則擬定本區域健全的、符合市場發展現狀的業務規則，公平處理區域問題;
6、組織每月區域業務會議;
7、組織區域業務培訓;
8、組織區域各項活動;
9、貫徹公司制度，傳播企業文化。
10、承擔所轄區域所有責任。
?分行經理:
1、按照公司以及區域業務規則規定指導、檢查分行業務員日常工作; 2、分析本行附近同行盤、客情況;
3、緊跟每張單并促成交易;
4、案例分析及業務技巧培訓;
5、把關合同并指導填寫成交報告、收款通知單，按照規定審核合同，控制風險; 6、控制分行成本費用，保護固定資產安全;
7、維護成效客戶關系，定期回訪;
8、激勵員工;
9、承擔所轄分行一切責任;
10、高級經理參照上述職責執行。
?業務人員:
1、遵守公司各項規章制度以及分行業務管理規則，遵守職業道德;
2、熟悉并不斷挖掘所屬區域以及分行的優質樓盤，成為片區專家;
3、與客戶保持持續、友好的溝通與交流，深刻體會客戶需求，提供成效機會; 4、掌握業務知識以及業務技巧，更好地服務于客戶。
5、高級置業顧問參照上述職責執行。
三、崗位工資標準及晉升降職標準
從二手樓租售交易中心成立至今，公司已下發了各類的相關制度及流程，由于部分制度的不斷更新，使部分員工對公司的制度不能充分了解到 更 新的信息，故現將公司下發的各類文件重新進行整理、匯總，以便于員工能及時、正確的了解公司的相關制度。
另，以下文件按公司下發的時間順序進行排列，如今后下發的文件與此文件有抵觸的，按新文件的規定執行，原文件作廢。
一、相關業務制度文件類:
1、分行合同領用的流程
2、關于跟進離職員工未結單的獎勵方案
3、關于評選“ 更 佳分行文員”的申請
4、與XX物管合作摘錄
5、關于客戶跟進及盤客轉介的規定
6、分行文員崗位工作規范
7、關于分行圖書的保管制度
8、關于加強合同管理及返傭、折扣金額的相關規定
9、關于離職員工10%浮動工資的扣發
10、關于房源層數及房號錄入的規定
11、關于二級市場樓盤銷售獎金的分配方案
12、關于離職人員工資及傭金發放的建議
13、關于內部手冊的保管建議
14、關于加強網絡客戶推廣的建議
15、新員工入職流程和相關標準 16、關于業務員私藏盤源的處理問題 17、關于離職、調職及晉升后相關薪金及傭金發放的暫行規定
18、關于分行經理提成比例調整建議 19、創收傭金及實收傭金結算標準
20、關于部門各種重大失誤的賠償標準
21、二手樓租售交易中心業績激勵制度 22、關于各分行打卡制度
23、關于打折回傭問題的規定
24、關于公司、集團內部及友誼單位傭金優惠暫行辦法
25、重申分行公章管理規定
、會議流程和相關標準化 26
27、分行裝修流程和相關標準
二、按揭類:
1、 關于按揭服務若干問題的暫行規定 2、關于賣方委托我司辦理贖樓、過戶手續的請示
3、關于按揭費拆分標準的請示
三、財務類:
1、關于分行收據、發票、銀行卡、合同管理的相關懲罰制度
2、關于分行公章的使用規定 3、關于分行發票管理相關規定
4、關于分行經理管理收據的請示
四、人事方面
1、關于駐點電話費標準請示 2、 關于二手樓員工晉升及降職標準
對傭金的計算方式作如下明確:
1、計算傭金業績基準月的核定:
以簽訂三方合同，買賣單已轉大定交業主，租單以實收傭金為計算業績的基準月; 2、傭金結算標準:
租單以簽訂三方租賃合同并實收傭金;
買賣單以簽訂三方買賣合同，出具買方房產證，已辦理完過戶、按揭手續并收回相關單據為傭金結算
一、 行政規范
一、培訓制度
(一)入職培訓:
講師:人力資源部
內容:1、行業發展史、公司簡介(愿景、價值觀、員工手冊、晉升機制、職務行為規范、用人原
則)
2、職業道德與職業紀律。
(二)每月培訓:
1、名區域輪流主持
2、對象:交易中心全體人員(?跑盤期?準備期?操單期?成熟期)
3、方式:自愿參加
4、課程安排:
?房地產基礎知識、基本概念
?客戶
?簽約
?交易流程
?營銷技巧
?業務管理制度
(三)每季度培訓(1次/季度)
1、對象:全體經理人
2、內容: ?風險意識的加強
?日常管理的指引
?與員工溝通的技巧
?其他
(四)每年大規模培訓(3次/年)
1、公司簡介
2、職業道德與職業紀律
3、團隊精神
4、客戶服務
5、職業心態
6、軍訓:戶外展能
7、專業培訓:
?房地產基礎知識、基本概念
?客戶
?簽約
?交易流程
?營銷技巧
?業務管理制度
二、工作報告制度
(一)各種報告、會議記錄遞交時間規范;
1、每周三17:00時前。各區秘書將區域經理審核過內容的各區上周《周例會記錄》電郵至副總秘書處。
每周二14:30時前，副總秘書負責將整理好的《區域經理例會記錄》交至副總并發到各與會人員的內部郵箱。
2、每月1日12:00時前，各區區域經理、總監、中央技術部區域督導遞交《月工作報告》于副總。 3、每年4月3日、7月3日、10月3日、次年1月3日12:00時前上述人員遞交或上傳《季度工作報告》于總經理秘書處。
4、每年11月31日前上述人員遞交次年《年度工作計劃報告》于副總經理處。 5、次年1月4日前上述人員遞交或上傳《年度工作總結報告》于副總經理處。
罰則:
1、遲交以上報告或記錄，遲交1次，罰款20元。遲交1日以上的，罰款100元。
2、各種會議遲到的，罰款300元;無故缺席的，罰款600元。
(二)戰報制度
1、戰報由各區域經理指定人員報送，于次日11:00前發送至交易中心總監秘書指定郵箱，總監秘書在1:30前交至總經理秘書處。未有新戰報須發送“今日戰報”至上述郵箱。
2、當月 更 后一天戰報上報時必須由區經簽字確認，及附當月各分行成交業績明細表。
3、次月末需提交上月業績傭金變動的明細表。如遇退單，區域經理需及時調整戰報。 罰則:月底日報送的戰報需為實際發生的準確業績情況，否則，將對其區域經理處300元罰款。 (三)報送核對業績表
1、各分行秘書必須在每月15日17:00時前將經理審核過并與客服部核對過的當月上半月(1-15日)結單業績表(買賣單)上報至財務部。
2、各分行秘書必須在每月1日晚17:30時前以郵件形式將上月所有結單業績表(租單、買賣單)上報至財務部。
3、分行秘書必須以合同、成效報告為依據，將經理簽字確認的結單業績表，按公司:“結單標準”及時上報業績。
財務部在次月1日起進行核對，在次月5日17:00時前將核對無誤的結單業績表以郵件形式發送給各分行秘書。秘書應將財務部發送核對后的結單業績表打印出來，同時電話告知財務部確認，并必須在次日上午12:00時前將打印的財務核對結單業績表(經理簽字確認后)傳真至財務部。
罰則:
1、遲交業績表的，罰款20元;
2、遲交并因此影響業績提成發放的，罰款100元;
3、直接責任人須進行書面道歉。
三、分行廣告管理規定
(一)廣告制作:
1、各分行按月做出廣告計劃表。原則上由分行經理制作廣告，經分行經理授權，資深業務員也可代表分行經理制作。
2、廣告必須于廣告刊登日2天前出初稿，并由分行經理簽字確認。
若該次廣告未提前2天于廣告刊登定稿，則取消該分行的廣告資格，由另一分行替補，且該分行經理罰款50元。
3、經理校稿時須認真負責，嚴禁出錯。廣告刊發后，凡非報社印刷原因，千百萬發布信息錯誤或過時失效的，責任人將按該條款信息的廣告成本等額賠償。
4、廣告明細由分行經理統一安排員工輪流制表，制作人員須嚴格按表格要求填定準確、詳細，并于廣告前一日將明細表復印分發到人手一份(含分行經理)，如未按時完成，則取消其本次接聽廣告資格。
5、分行經理于廣告前一日抽查熟盤效果，不熟盤不得接聽廣告，否則對其處以罰款20元;區域經理要定期對所轄分行廣告進行抽查，如發現上述情況，則對該分行經理處以罰款50元/次。
6、各區域經理或總監需承擔 更 終審核本區域廣告的責任，避免重盤或錯盤情況發生，廣告審核一定要區域經理或總監簽字確認。若發生錯誤則區域經理、總監承擔相應責任。未經區域經理簽字刊發的，由責任人承擔廣告費用。
7、櫥窗廣告固定每周日進行更新，秘書負責設計打印。
(二)廣告接聽、統計
1、接聽廣告電話以誰先接起(即見綠燈)為準。
2、廣告求購、求售情況由秘書負責統計(含夜電)、分析后，并于廣告次日12:00前將《日廣告效果統計表》;每周一上午將《一周廣告效果統計表》;每月月初二號將《月廣告效果統計表》交予區域經理。
公司網上放盤，每月15-30日前必須更改一次，由分行經理提供盤源表單，E-MAIL到IT部代為錄入。
四、合同資料管理制度
(一)領取制度
分行秘書向行政事務部領取，登記領用日期、領用部門、領用名稱、領用份數、領用編號、代表簽名。
(二)領用制度
1、業務人員向自己所在分行的秘書領取《看樓書》、《業務委托書》、《獨家代理委托書》、《收鑰匙條》，并登記領用日期、領用名稱、領用份數(每種限領5份)、領用編號，使用后將公司存檔一聯交由行政部文員統一保管，并登記使用份數，如有作廢須交回行政文員登記作廢份數。
2、業務人員須經自己所在分行的經理同意，方可向秘書領取《購售房委托合同》、《房屋租賃給約》、房屋轉讓合約》(每次限領一份)。簽署完畢后交由經理審核簽名確認，方可生效。經理聯留存，以備跟進，公司聯、財務聯由秘書送至總部。
3、遺失處罰:
(1)委托書、看樓書遺失者，每份扣款50元，該款項轉入分行活動基金帳戶，并附解釋信一封。
(2)《購售房委托合同》、《房屋租賃合約》、《房屋轉讓合約》等文件資料遺失的，責任人應在遺失之日起三日內在《深圳特區報上》刊登遺失聲明，并接受罰款1000元，給公司造成損失者，公司有權對責任人進行追償。
(三)報送及備案制度
1、合同、成效報告、交易須知及房產證原件、查檔單等資料應于簽訂合同當日由分行經理或秘書送至法律部審核，審核通過的，分送財務部和客服部作為辦文及核算之用。
2、財務部以合同和有效成交報告與客戶結算費用和款項。其他情況說明不具有結算效力。
3、區域經理簽成交報告時要核對電腦記錄，確認是否為轉介。
4、(1)所有的退定及退首期房款申請必須經區經簽字審批方可辦理;
(2)買方或賣方違約情況下，退款金額達到5仟元(含5仟)以上必須由法律部提供相關的法律建議后方可辦理;
(3)退款金額達到8萬元(含8萬)以上必須由交易中心總監簽字審批后方可辦理。 五、獎勵制度(見《三級市場員工手冊》)
三、業務規范
一、合同簽定規范
(一)客戶(包括賣方和買方)以交付一定傭金為條件，要求我司提供各項服務(咨詢、代理、經紀、辦理手續等)時，業務人員要與其簽訂合同以保證交易的順利進行。簽訂的合同分為格式合同和非格式合同。
(二)格式合同:
1、買賣單只允許簽訂以下四種合同，即:《買賣意向書》、《房屋轉讓合約》、《委托購(售)樓合同》、《業務委托書》。具體規定如下:
(1)《買賣意向書》——客戶交小定時(存在價格上的差異或客戶過幾日補大定的情況下簽署)。
(2)《房屋轉讓合約》(即居間合同)——只有雙傭或不足雙傭時，強制簽訂本合約。
(3)《業務委托書》(樣板附后)即買賣雙方自行協商，委托我司辦手續的單，不允許簽訂公司印制的格式合同，而須簽訂《業務委托書》，該業務委托書由區域經理簽字確認后客服部方可給予辦理。
2、合同中的條款不允許隨意修改，如有修改要由合同當事人簽字確認，我司蓋印校對章后方為有效。如果在確保房款和其他交易條件不變，出現買方姓名變更，在辦理國土局過戶手續前，須簽署《姓名變更聲明》，但如果客戶為投資客，要求我司在過戶到其名下前轉賣該物業并賺取利潤時，應嚴詞拒絕。
3、格式合同補充條款:
(1)如成交物業仍在抵押、按揭、查封、綠本、等非完全所有權狀態中，買賣雙方愿意成交的情形:
買賣雙方在簽署本合約時皆清楚該物業仍處在于 狀態中，均同意在此狀態之下簽署本合約并自愿遵守本合約規定的所有條款。
(2)如買方同意為賣方贖樓的情形:
?買賣雙方協商，買方愿意用購買該物業的首期款(部分金額)人民幣 替賣方贖出該物業抵押在銀行的房地產證，如首期款不夠還清銀行欠款的則不足之金額由賣方負責支付。
?賣方在簽署本合約后 年 月 日或之前須與經紀方指定人員到公證處辦理全權公證委托書，委托經紀方辦理有關該物業贖房地產證、轉名(委托內容詳見委托書)等一切手續。該委托公證費由賣方支付。屆時賣方須將買方首期款不夠贖樓之差額打入經紀方指定帳戶。
?買方須在賣方與經紀方辦出全權公證委托書 年 月 日或之前將首期款打入經紀方指定帳戶，并在賣方房地產證贖出 日內(以有關部門注銷抵押登記日期為準)與經紀方到有關部門辦理該物業轉名手續，該物業成功轉到買方名下后 日內(以有關部門答復日期為準)買方本人持身份證原件配合經紀方到有關部門領取新房地產證并送交銀行做抵押貸款登記。
(3)業主自己贖樓補充條款
甲方同意自行贖樓并承諾在 日前贖回房產證，并將房證原件留存在經紀方處以便過戶之用;乙方在該日前需將首期款人民幣 元交予XX地產代為托管，作為乙方購買該物業的保證。甲方如果未經乙方同意逾期贖樓，將承擔相應法律責任。乙方如逾期交付首期款，甲方得以解除合同，不返還定金。
4、買方先交擔保金再補交定金的情形:
買方簽署本合約時已交部分定金人民幣 予經紀方，待賣方簽署本合約后 日內(以合同 更 后簽署日期為準)買須補齊合約規定之定金人民幣 元整給予賣方，否則將承擔違約責任。
5、與客房先簽單方合同，后換居間合同時:
舉例:如果客戶支付擔保金人民幣5萬元，同我司簽署單方合同，現三方簽署居間合同時，業主收取1萬元，我司托管4萬元時:
因簽單方合同時，我司已經為客戶方出具了擔保金收據，現改為居間合同，賣方在合同下方收據處簽署了收據，賣方在合同下方簽收:“收到定金人民幣5萬元?！蔽宜緸橘u方開具托管定金4萬元收據。 如買方收據丟失，則賣方無須在居間合同下方簽署收據，而需要另外給我司開具:“收到XX地產轉付的XX物業定金人民幣5萬元。”我司再為賣方開具收到托管定金4萬元的收據。
6、提前交樓時間及交樓設施的情形:
?買賣雙方同意，在付首期款(簽署《深圳市房地產買賣合同(現售)》合同、年月日或之前)時，將該牧業交付買方使用，交樓時內附家私(詳見家私清單)，買方驗收該物業確認收樓后，該物業設施問題與賣方、經紀方無關。
?賣方同意于X年X月X日提前交房給買方，買方承諾及時領取新房產證并在2日內辦理抵押登記，如有延遲將承擔賣方放款金額每日萬分之五的違約金。
7、如賣方要求寫凈收價的情形:
賣方售出該物業凈收樓價為人民幣 元(含還清該物業之銀行欠款、含擔保公司之借款及利息)。
8、如售價要寫回原房地產價格的情形:
買賣雙方經協商在簽署《深圳市房地產買賣合同(現售)》合同時售價按房地產證價格填寫，買方同意本合約與原房地產價差額部分作為補給賣方該物業附屬設施之費用。
9、如賣方是A+B兩個人名，但B又不能來簽合約的情形:
?A代表B參閱并同意簽署本合約，如合約條款中有發生爭議的，A負連帶責任。
?B全權授權委托A辦理共有之物業出售一切事宜，包括簽訂合同、收取房款、開具收據，并同意對A的行為承擔連帶責任。
10、如買方要求在簽署《(現售)》合同時加一個人名或改另一個名的情形:
買賣雙方同意在簽署《深圳市房地產買賣合同(現售)》合同時買方另加入XXX(或以XXX的名義簽署)之名，此人也同意并遵守該合約規定之所有條款。
11、水電過戶、附屬設施補充條款的情形:
該房地產內的附屬設施、設備及室內裝修的價格以及煤氣等初裝費均已包含在房價款內，并隨給物業交付時一并轉讓買方。
12、買方按揭方式購買補充條款的情形
?乙方的貸款申請未經貸款銀行審核通過或者審核通過的額度不足申請額度，則乙方應在 日交將其補足并支付給甲方。
?乙方應在簽訂買賣合同后 日內向該貸款銀行申請貸款，簽訂借款合同等一切相關協議，辦理一切相關手續，并支付一切相關費用并申請辦理借款合同公證手續(若需)，待乙方貸款申請經貸款銀行審核通過后 日內，甲乙雙方應赴辦理產權過戶及抵押登記手續(送件)并由經紀方收執收件回執。
?買方貸款金額超過銀行標準貸款需要更改合同的，現售合同價須按更改合同填寫，多出稅費部分由買方支付。
?業主一般應在收取除銀行承諾貸款外的首期款后交房。另有約定除外。并須在合同上填寫:預留業主遲交房押金1萬元(含水電費押金)，本押金于交房當日退還。
13、房屋租賃合約死期補充約定:
甲乙雙主一致同意本租賃合約中的租賃期限為死期，即:如果雙方任何一方因故無法在本期限內履行合同約定，則保證金權利由守約方享有。
(三)簽訂非格式合同注意以下問題:
非格式合同必須由律師起草、審核，并經副總經理審批后，相關人員方可予以蓋章。 (四)業務人員應嚴格按照上述規定與客戶洽談后簽約，否則將自行承擔相應的經濟責任。 (五)嚴禁業務人員以公司、個人名義在未經公司法律部簽字審核的情況下，私自對外簽訂、承諾涉及公司利益的一切文件，如有違反:未造成直接經濟損失的，處以罰款1000元;造成損失的，公司將給予罰款、辭退、追究法律責任等。
(六)相關聲明的格式:
1、定金保管書
定金保管書
現買受方(承租方)買受(承租)出賣方(出租方)位于之物業，買受方(承租方)交付定金人民幣XXX元，出賣方(出租方)已收到此定金，暫由深圳市XX地產顧問有限公司代為保管，待雙方簽訂正式買賣(租賃)合同時，由出賣方(出租方)取回。
本保管書一式二份，由出賣方(出租方)、保管方各執一份。
出賣方(出租方): 身份證號碼:
保管人:深圳市XX地產顧問有限公司
年 月 日
2、傭金確認書(工商鋪部使用)
傭金確認書
支付人: 成交物業:
交易: 租: 售:
成交金額: 傭金金額:
支付日期:
現經深圳市XX地產顧問有限公司推介客戶完成上述物業的租售業務，甲方承諾按上述支付日期支付上述傭金予以乙方。若未經同意無故延期，乙方將追索滯納金，滯納金按每日萬分之五計算。
本確認書一式兩份，雙方各執一份，經雙方簽字生效。
甲方: 乙方:深圳市XX地產顧問有限公司
日期:
3、承租人放棄優先購買權聲明
承租人放棄優先購買權聲明
本人是XXX物業的承租人，本承租人知悉該物業所有權人將出售該房屋，現本承租人明確表示放對該房屋在同等條件下的優先購買權。
特此聲明
聲明人: 年 月 日
4、共有權人同意書及委托書
出售/出租房地產同意書及委托書
本人是XXX物業的共有人，本人現同意出售/出租該房地產，并委托該房地產的權利人(或其代理人)代為本人輸與該房地產出售/出租有關的一切事項。本人對于受托人與相關方簽署的一切協議，所為的一切法律行為均表示同意，并享有相應的權利和承擔相應的義務。
特此聲明～
聲明人: 年 月 日
二、收費
A、傭金收取制度
(一)傭金收費標準
1、租單的傭金合計為該房壹個月的租金;
2、買賣單的傭金合計為購房總價(或售房總價)的3%(不足壹萬元按壹萬元收取) 更 高為購房總價的3.9%。
(二)傭金折扣
1、分行經理折扣權限 更 低為9折。
2、區域經理折扣權限 更 低為7折。
3、如遇特殊情況，副總經理折扣權限為7折以下。
4、以上折扣須分行經理、區域經理級以上經理人在成交報告上書寫“同意按該單傭金X折收取”，并簽字確認后回傳至客服部，客服部及財務部可憑其傳真件辦文及按其確認的標準收取傭金。 如未按規定標準收取或超過權限打折，由責任人承擔公司傭金損失。
5、嚴禁寫全包價，將傭金寫在房款中，在簽定合同時未體現款項，從傭金中支付的，由責任人負責補齊。
(三)按揭費用收費標準及按揭部拆分標準:
1、紅本在手代辦一次性付款手續，收費:3000元
(按揭部拆分:關內400元、關外500元)
2、轉紅，收費:5000元
(按揭部拆分:關內1100元、關外1200元)
3、代辦抵押貸款，關內:3000元、關外5000元
(按揭部拆分:關內1100元、關外1200元)
4、代辦按揭手續，收費:5000元
(按揭部拆分:關內1100元、關外1200元)
5、代辦贖樓手續，收費5000元
(按揭部拆分:關內1100元、關外1200元)
6、一條龍服務，收費5000元-9000元
(按揭部拆分:關內1100元、關外1200元)
B、評估收費制度:
公司評估的，每單收取評估費300元。
三、盤客確認制度
各區域可自行制定報總監秘書和副總經理秘書處備案。
四、量化管理制度
各區域可根據實際情況確定本區域量化指標，報總監秘書處備案。如有修改，也應及時報送備案。
五、鑰匙管理
1、業務人員應積極努力爭取鑒定獨家委托，并獨家有匙。
2、物業鑰匙由交易員自行負責收取，秘書統一保管。
3、業務人員在收取委托人鑰匙時，必須出具公司蓋章的專用收據并簽名(收據在秘書處領取)。
4、鑰匙收據客戶聯必須交給委托方(業主)，存根聯和鑰匙在收取后必須交由秘書保管。
5、秘書收到鑰匙時必須馬上進行編號存檔，并注冊登記，由上交人和收受人同時簽名確認。
6、業務人員需要帶客看房時可到秘書處領取相關物業鑰匙，領取時必須在登記冊上簽名確認。
7、領取鑰匙需在看完房返回公司后，立即返還秘書處，并注明返還時間，由秘書簽名確認。
8、秘書下班和休息前必須將鑰匙交由業務班長保管，于次日正式上班前收回。
9、由于登記交接不清，發生扯皮或丟失鑰匙事件，將由相關責任人共同承擔賠償責任。
10、房內有家私、電器等設施時，在收取鑰匙時必須同時簽署《屋內設施清單》，并由委托方和收取人共同簽名確認。
11、所有樓盤鑰匙如業主取走當日起三天內，其他業務員或分行再收回重復樓盤鑰匙，取匙的分配歸還鑰匙方的業務員及分行，如超過三天后才收回重新收取鑰匙分配，被業主取走鑰匙的分行即時輸入電腦業主已取走鑰匙作為記錄。
12、分行之間借用鑰匙必須當天歸還(包括已收定或成交的)，有需要配鑰匙的可與該分行經理協商，經過分行經理同意，方可配，未經同意嚴禁擅配鑰匙的、借用鑰匙當天未歸還的罰款50元作為原匙方分行基金。
六、業績結算制度
租、售單結算方式及結算標準:
1、結算方式:每月一小結，月底為截止日期，即每月1號至當月 更 后一日的24時止，此月25日發放。
2、售單結算標準:
一次性付款——買方領到房產證的日期為結算日。
接揭付款——按揭付款的以買方抵押合同送到國土局的登記日期為結算日。
3、租單結算標準:以傭金全部收回之日期為結算日。
4、吃定單的結算標準:按合同規定確認可吃定之日起3個月后予以結算。
5、相關人員就合同各項款項的理解和結算有分歧的單，暫不結算。待糾紛處理完畢時再按照處理結果進行結算。
6、未按照公司制度規定簽訂和審核合同，造成公司在此后兩年內存在可能的法律風險的單，待該單簽訂之日起滿兩年方予以結算業績。
7、給付其他地產公司或人員的信息費，業務人員要提前經分行(部門)經理、區域經理確認后隨合同一同遞交，財務部方可確認付款，逾期上報的，由本人自行承擔該信息費。
七、業績分配制度
1、每單業務的完成需要持盤、客方業務人員的通力協作才能完成，對持盤和持客方業務人員的業績分配明確如下:
(1)開盤——百分之十五
凡于公司以內或以外所接的樓盤，業務人員應以第一時間開盤，開盤之業務人員可將該樓盤成交后公司應收傭金的15%作為業績。
(2)鑰匙——百分之五
業主放盤時，業務人員能成功向業主爭取得到鑰匙者，得公司應收傭金的5%作為業績。
(3)獨家代理——百分之二十
當業主放盤時，業務人員能同業主簽署《獨家代理委托書》，得公司應收傭金的5%作為業績。 獨家委托的確認:物業權利人的身份證復印件;
物業的產權證明資料復印件
與我司簽《獨家代理委托書》。
以上三項必須同時具備，則認定為獨家代理。
(4)轉介樓盤——百分之二十
人員接到客人委托外區或其他部門負責之樓盤，必須盡快將該樓盤資料轉介到負責該盤之分行或分公司(填寫《員工業務轉接申請表》)，若該樓盤成功為本公司售出或租出，則首們接到該樓盤之同事可得公司應收傭金之15%作業績。
(5)轉介客人——百分之二十
如業務人員接到商業部或外區負責之樓盤的客人時，可將客人轉介到負責該樓盤之部門，成功交易時，可得公司應收傭金之20%作業績。(業務人員不需陪同客人一起看樓，只需填寫《員工業務轉接申請表》)
(6)帶客合作——百分之五十
如業務人員接到其它區域或部門負責之樓盤的客戶時，且與客人溝通良好，在征得自己所在部門和盤方所在部門經理同意的情況下，可采取合作的方式，而盤方的業務人員不能以該樓盤已有同事跟進而拒絕合作，至成功交易時，可得公司應收傭金的50%作業績。
2、尾盤業績分配制度(針對開發商):
鑒于業務拓展的需要，公司對針對三級市場的尾盤及批量盤在承接與銷售中的業績分配制度作以下規定:
(1)凡公司指派業務人員進駐尾盤現場之情形，其業績分配制度如下:
?盤方業績:盤方業務人員分取總業績的20%作業績。
客方業績:現場業務人員自己接待客戶，分取總業績的80%作業績。
?A:凡由其他同事轉介的客戶，轉介方分取總業績的20%作業績。
B:現場人員分取總業績的60%作業績。
C:凡由其它同事自己帶客看房，一旦成效，屬合作行為，雙方業務人員分取總業績的40%作業績。
(2)不需派駐現場:盤方傭有40%業績，客方擁有60%業績。
八、離職人員業績提成制度
(一)業務人員離職時，仍有單未結清，需要其他業務人員協助完成，離職之業務人員需在該單提成中抽出不高于30%給予負責跟進行業務人員。該離職轉介單需交至財務部一份。
(二)負責跟進業務人員，所收提成不予計算在其本人業績內。提成于該單結算后次月提成發放日發放。
(三)凡業務人員轉崗、調換分行、離職，則失去取得開盤、鑰匙、獨家代理、轉介樓盤業績的權利;盤源作為開盤分行的公盤。(同部門同區域調換分行仍享受之前之全部權利)
九、水電過戶指南(見附表)
十、合作和轉介制度
A、三級市場:
(一)轉介樓盤——百分之二十
1、業務人員接到客人委托外區或其他部門負責之樓盤，必須將該樓盤資料轉介到負責該盤之分行或分公司(填寫《員工業務轉接申請表》)，若該樓盤成功為本公司售出或租出，則首位接到該樓盤之同事可得公司應收傭金之15%作業績。
2、人員填寫“轉介表”經分行經理簽字確認，傳真至接受分行，經接受轉介分行經理確認(確認件傳真給轉介分行留存)，由接受分行開盤，或直接在公司信息平臺上直接錄入相應區域樓盤資料中(開盤頁面上的跟進記錄第一條注明盤源人)。
(二)轉介客人——百分之二十
如業務人員接到商業部或外區負責之樓盤的客人時，可將客人轉介到負責該樓盤之部門，成功交易時，可得公司應收傭金之20%作業績。業務人員不需陪同客人一起看樓，只需填寫《員工業務轉接申請表》，《員工業務轉接申請表》需經分行經理簽方可轉介。
(三)帶客合作——百分之五十
如業務人員接到其它區域或部門負責之樓盤的客戶時，且與客人溝通良好，在征得自己所在部門和盤方所在部門經理同意的情況下，可采取合作的方式，而盤方的業務人員不能以該樓盤已有同事跟時而拒絕合作，至成功交易時，可得公司應收傭金的50%作業績。
B、二級市場:
(一)轉介客人——百分之三十
業務人員將客人轉介到二級市場的，成功交易時，可得公司應收傭金的30%業績(業務人員不需陪同客人一起看樓，只需填寫《員工業務轉介申請表》，并經分行經理簽字方可轉介。)
(二)帶客合作——百分之五十
業務人員帶客人看二級市場樓盤，并負責跟進客戶，成功交易時，可得公司應收傭金的50%作業績。
四、 職業規范
一、保密制度
1、本公司盤、客信息未經公司允許，不得與其他公司合作;
2、業務人員在職期間不論通過何種途徑獲取的與公司業務相關的信息均屬公司所有，嚴禁以任何形式變相據為已有或外泄。
3、務人員嚴禁抄襲公司樓盤信息資料，只可心記錄在公司提供的客戶記錄本上。 業務人員應嚴格遵守上述保密措施，否則由此給公司造成損失的，公司有權對其進行追償。 二、職業道德與紀律:
1、嚴禁徇私舞弊，飛盤飛單。
2、嚴禁同事之間吵架、打架。吵架予以警告;動手打架一律解聘。
3、不得與客戶發生激烈爭吵、謾罵。
4、嚴禁違反公司規定，私下承諾，損害公司形象。
5、嚴禁業務人員與上司惡意爭執，破壞分行秩序。
6、不得私自收取客戶定金、傭金。
凡違反上述規定的，一律辭退，其未計發的各項提成及薪金一律不予計發。
五、三級市場財務管理規定
公司放款制度
一、人員配備
已設置一名專職面對三級市場的財務人員，管理房款與租金、定金、押金等三級市場款項的放款，
對帳、審核。
二、已配備公司帳戶號與私人托管帳號。
三、操作程序
1、當客戶將款項存入公司任一托管帳戶之前，各分行財務文員通知財務部出納查收并確認。財務部開具收據給客戶。
2、放款程序
A、租賃定金或租金放款----業務員須填寫《代收款支付申請單明細表》并交給分行經理簽名確認。放款時，業務員須帶業主到分行財務文員辦理放款手續，業主或受托人須帶身份證原件和委托人證明，業務員須復印留底，再帶物業之產權資料交予財務文員審核后放款。業主出具收款收據。
B、賣放款-----在放款前幾天，業務員填寫《放款通知單》并交由分行經理簽署、區域經理簽署后，交至公司財務部確認并交劉總、路總審批。放款當日，業務員須帶業主(或受托人)到公司財務部辦理手續，業主(或委托人)須帶齊身份證原件及復印件、委托書原件，三方買賣合同原件一份、復印件一份，業務員復印留底并帶齊新房產證(客戶方)的原件、復印件交財務部審核放款。辦理此項業務時銀行不收取任何手續費。業主出具收款收據。(銀行要求放款時原業主需在農聯社上步支社開戶并且轉入轉出款項名稱與房產證名稱一致)
3、傭金結算
分行中每一買賣單完成后，成單業務員須在當天填寫一份成交報告，并由分行經理、區域經理、財務文員、劉總確認簽署后，留存財務部對帳。
以上二份表格，分行必須留底以備查驗，如沒提前通知而影響公司托收、放款或傭金結算，責任由成單業務員承擔。
附:公司放款流程圖
放款通知單
年 月 日 分行名稱: 成交報告編號: 成交單元:
業主名稱: 客戶名稱: 匯款方式:現金 / 匯款 / 支票
收款銀行:
收款帳號:公司帳號 / 公司受托人帳戶
放款明細:
首期款: 定 金: 房 款: 傭 金: 代辦轉賣費: 代收租金: 代辦手續傭金: 代交費用: 總 額:
總經理: 分管副總: 財務審核:
區域經理: 分行經理: 置業顧問:
公司放款流程圖
業務員填寫《放款通知單》
業務員交分行經理、區域經理 簽批 出納要求進出公司首 期款名稱與房產證名
稱一致
交財務部核對款項
業主(或委托人)須帶齊
身份證原件及復印件、財務部轉交秘書交劉總、路總 委托書原件，三方買賣審批，簽批完后交財務部
合同原件及復印件，并
帶齊新房產證(客戶 方)原件、復印件 財務部審核《放款通知單》等
業主資料
業務員需告知原業主
銀行放款需原業主在
農聯社上步支社開戶
審核完后出納開具支票與業
務員、業主、客戶一起去農聯
社辦理放款業務
放 款 單
年 月 日
分行名稱: 成交報告編號: 成交單元:
業主名稱: 客戶名稱: 本單暫存公司余額:
放款事項:
定金: 贖樓款 : 首期款: 傭金: 房款: 稅費: 水電押金: 代收租金: 按揭費: 擔保費: 其他: 結算尾款(客戶/ 業主 總計放款金額(大寫/ 小寫): 放款方式:現金 / 轉帳 收款人名稱: 收款銀行及帳號: 備注:
總經理: 分管副總: 財務審核:
區域經理: 分行經理: 置業顧問:
贖樓款收款放款程序
贖樓事項應在合
同中注明。 分行簽署三方買賣合同
1、公司出證明到各分行，確認
劉總帳戶為公司指定贖樓帳 戶。
客戶將贖樓款項打入公司指2、轉款方應為客戶方姓名，如
定帳號(劉總帳戶)并電話不符，請轉款方出示說明書。
通知財務查收。 3、將銀行存款回單傳真至財
務。
分行填寫贖樓款放款通知單及三方
買賣合同(合同中應注明客戶幫業主
贖樓事項)、業主委托公司的公證書
及承諾書(贖樓)傳真至財務部審核， 劉總、路總簽字。(贖樓款放款通知
單、承諾書、委托書附后)
財務部根據放款單將款項轉 入指定贖樓扣款帳號。
由按揭部辦理贖樓手續
說明:
(一)放款事宜
1、 各分行收定、收誠意金、轉定，請填寫《代收款支付申請表》。
2、 各分行收放首期，請按《首期款收放款制度》。
3、 各分行收放贖樓款或收銀行回款，請按《贖樓款收放款制度》。
4、 各分行轉款、放款需嚴格按各項制度及表格填列，不得代他人簽名，如原跟單的分行經理、區域
經理發生改變，應由現任該職位人員簽署。
(二)創收業績報表填列要求事項
1、工商鋪、住宅部創收業績的上報標準，請遵照二手樓租售交易中心發放的相關標準執行。
2、創收業績周報表、月報表、季度報表按財務部發放的表格及要求填列，電腦上的創收業績應及時與報表業績相核對，并在報表上注明應增加或減少項的金額。
3、同上標明所收費用為大包干費用，在填寫成交報告時，要求置業顧問將預估支出的費用在備注欄中寫明明細，將分行代收的費用減去預估所需支出的費用等于創收業績數，分行經理確認財務文員審核無誤后，將創收業績輸入電腦。
4、當創收業績與實收業績不一致時，填報需按下列方式:1)創收業績>實收業績，應填寫傭金折扣審批單;2)創收業績<實收業績，如是當月發生，直接在原創收業績上更改，并在創收業績月匯總表中標注;如是跨月增加實收數，應將所收實收業績算為當月創收業績，本月增加填寫成交報告并以編號--1、--2區分標注。
5、填寫創收業績報表
(三)成交結算事項
1、傭金基準月的核定及結算標準遵照《關于二手樓交易中心員工任職、晉升、降職及薪資標準》(2005年度)執行。
2、置業顧問每填寫的一份成交結算報告，必須附有房地產租賃合同(三方)復印件，財務文員必須審核填寫內容及附件是否正確，傭金是否收全，如有不詳情況應及時查明原因后完善相關手續后上報財務。
3、原則上傭金與成交結算報告同時交于財務部，成交報告如有特殊原因也應在每月末前上交，結算傭金依據實際到帳款項及成交結算報告，傭金結算日期以每月月末( 更 后一天)劃分，如有一項超過限定日期的將在下月計算。
4、每月30日前將結算報告、2日前發電子版月報表交財務，每月8日前將無誤的結算報告、月匯總及各區域評選的獎項原件上報財務。
5、底應對返傭(包括轉介者的公司或個人)傭金進行統計，填寫《返傭明細表》后于次月8日前(如遇節假日推遲1天)上報財務部。
6、交報告的分傭金額以實際到帳傭金分配。如業務發生當月不能收齊全傭，先將本月收傭情況填寫成交結算報告交財務，次月收到另一半傭金的同時，再填寫一份成交結算報告，但成交報告編號不變。
六、分行企業形象行為規范評比執行標準
檢查形式:行政事務部配合分行經理為單位每月不定期突檢。
一、整潔衛生，物品擺放(20分)
(一)地面日拖洗，辦公桌必須隨時保持清潔，辦公桌面不準擺放任何與辦公無關的物品，辦公桌支架上產準掛放衣物、挎包、雨傘、圍巾等生活用品和其他雜物。
(二)必須隨時保持辦公場地、墻面物件沒有涂污和劃痕，不準掛放和張貼其他雜亂物品。
(三)戶外廣告牌須整潔大方無雜物掛放，內容必須符合統一制作要求，色彩調配符XX地產統一要求，明顯損壞的戶外廣告牌須及時更換。
(四)門窗玻璃明凈、無污痕;無亂貼、亂掛現象。
(五)電話機須統一擺放在桌面左上方。傳真機、傳真紙、收發傳真件、日常辦公用品須保持清潔，整潔分類擺放。
(六)飲水機須擺放在方便使用位置，機身須經常清洗，飲水紙杯須統一收放在飲水存物箱內定量插放在飲水機側面，用過的水杯要及時清理，不得隨意亂扔亂放。
(七)書報夾須整齊放置在客戶洽談接待處，客戶(或員工)閱讀過的書報須及時收齊在書報夾上放好，不得亂丟亂扔;簽字筆、直尺、訂書機、訂書針、大頭釘等日常辦公用品，須統一收放，用過之后要注意收好和處理，不得隨處亂扔。
(八)文件柜須收放文件專用，柜箱和抽屜內須物件擺放整齊、整潔有序，不得亂放其他雜物，文件夾須分類收放文件資料，應表明收放文件類型、日期和編號，取用文件后須隨手將文件夾放回取用收存處。
(九)垃圾簍須擺放在辦公桌下，不應放在顯眼處。
(十)員工生活用品:雨傘、西裝、大衣、便包、行囊等物，須統一放置地點，不得隨意亂放。 評分標準:違反以上每條扣2分。
二、制服禮儀(10分)
(一)分行經理、工作人員上崗，一律著公司制服，不允許穿花俏較前衛的時裝和拖鞋;
(二)XX地產員工從音容笑貌開始，一定要充分展示自身的崗位職業禮儀，根據迎賓禮儀的要求，須把握好“度”，應主動起立迎接客戶，和顏悅色善待客戶、熱情問好、禮貌送水、遞送名片等要做到有禮有節、言辭準確、表述清楚、專業到位的接待社會各界客戶光臨。
(三)接聽電話應用公司規范的禮貌用語，應在電話鈴呼三聲之內接聽。
(四)不準在客戶面前使用不文明用語或采用不文明方式對待客戶。
(五)分行工作人員上崗，須嚴格遵守佩帶工牌制度，進入工作崗位員工，必須佩帶工牌;見習人員佩帶見習證，已入職職員佩帶各分行編號工牌。崗位工作牌必須標準佩帶。
評分標準:違反以上每條，扣2分。
(20分)
(一)分行工作人員進入工作崗位后，必須保持良好的精神狀態。
(二)XX地產員工須具有春風(生機勃勃充滿朝氣)般的精神風采，杜絕無精打采、萎靡不振，上班時間打瞌睡的現象。
(三)XX地產員工接待客戶須和顏悅色，講禮貌。
(四)XX地產員工須具有房地產交易專業水準，向客戶表述業務咨詢問題時須神情坦然讓人信任，無對答不暢現象。
(五)公司杜絕任何工作崗位(現場)出現壓抑無話可談或缺乏微型機現象。 評分標準:違反以上條款，每條扣4分。
以下四項評分標準，以行政事務稅每月檢查抽查及記錄依據為考核標準對分行行為規范檢查做綜合評分(總分50分)。
四、考勤(10分)
分行工作人員都必須嚴格遵守公司考勤制度準時上崗，經理人須以身作則遵守各項行為規范管理規定:
(一)如行政事務部檢查有部門經理或員工遲到早退現象發生一律扣5分/次。
(二)公司統一制作外出登記本，員工平時外出登記須按公司規定要求標準填寫。
(三)有不符合要求填寫及外出無法落實者，一經查實扣5分/次。
(四)經理外出不簽外出登記，考核分數為零分。
五、投訴記錄(10分)
(一)因公司內部之間協調、溝通不夠，客戶對業務人員能力及進展情況不滿意等類，而導致的投訴經核實扣5分/次。
(二)因業務人員服務態度差，不正當經營，投訴到公司或房協、媒體之類的投訴，一律扣10分/次。
六、團隊合作(30分)
公司內部的團隊合作非常重要，它代表著企業的凝聚力及核心競爭力，本條例考核對象為部門負責人:
(一)各部門應準時主動參加公司組織的各類有益于加強凝聚力的團隊活動，如培訓、公司月、季、年總結表彰會，祝賀分行開業，公司聚餐，外出旅游等等，違規一次扣10分/次。
(二)對公司下文通知或須例行配合完成的各項工作，如統計數據，上報業績，財務對帳等等，未能及時完成或不予配合者扣10分/次。
(三)部門與部門之間合作，產生分歧誤解，不能及時與對方溝通、協商，而采取消極對立的態度處理事情而產生不良影響者扣10分/次。
七、分行慶典及生日
1、準備工作:
(1)確定開業日期、時間，通知到場祝賀人員。
(2)統一著工服。
(3)香檳2瓶，花籃若干，禮花6支，花球若干。
2、主持人開場
3、副總致詞
4、分行經理講話
5、總經理、區域經理剪彩(放禮花、香檳)
6、斟香檳祝賀
7、合影
8、公司總經辦安排新分行及相關人員聚餐(標準總計為1000元)
八、分行資產管理制度
一、分行資產包括(但不限于):裝修、辦公設施、自動化辦公設備、辦公用品、信息數據軟件產品等。
二、經理負責制
各分行經理對本部門使用的公司資產負有管理責任。
資產的調配須由經辦人員持行政事務部的資產調撥單，分行審核后方予以放行。
各分行經理對本部六使用公司資產時出現的損壞、丟失落實責任人，并及時向行政事務部報告。對所保管的財物款經報準而擅自移轉、撥借或損壞不報告者由該分行經理承擔相應責任。
公司資產的丟失、損壞由責任人負責賠償，并視情節輕重給予通報批評、解聘、除名等處分;
給公司造成直接經濟損失的，應依法賠償;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
三、行政事務部定期對公司資產進行清查。
分行經理工作自查表
成功就是簡單的事情重復做～我知道我的工作狀態直接影響分行的工作氛圍! 分行 第 周
工作項目 周一 周二 周三 周四 周五 周六 周日 1.出廣告前精選樓盤討論及筍 盤推薦、經理推薦
2.廣告樓盤的賣點分析 3.檢查下次廣告樓盤的熟練程 度及接廣告電話技巧
4.每日案例分析綜合培訓 5.看上一天新增的租售盤
6.檢查業務員的跟進質量和數 量
7.檢查本分行的盤源狀態轉換 工作
8.督促秘書私客轉公客工作、每 周一次的廣告樓盤更換
9.每天半小時的個別人員溝通 10.每天看完業務員工作報表后 向上級匯報工作
11.每周工作總結表 12.每周業務員考試及效果分析 13.每月工作總結及工作計劃 (含當月業績考核情況)
14.每月責任區樓盤跟進檢查
中介業務管理制度
(推薦)
一、接盤規則:
1. 輸盤應真實、有效、及時、全面、準確。原則上接盤人，以有效盤在電腦上登記的時間先后為。
2. 盤源須詳細了解資料，如面積、建房時間、業主及產權狀況、價格、年限、原購價、朝向、戶型、用途、裝修設施狀況、租賃情況、管理費、出傭情況、車位情況、學校等相關資料，將這些資料全面輸入房友系統。
3. 輸入盤源時，按電腦正確的樓盤字典、棟數和房號錄入，否則可視為無效盤。例如要輸入萬科花園1棟703房，應輸入萬科花園1棟703，而不是705，如有具體的單元須選擇單元。
4、登記盤源時，業主或聯系人不可寫分行同事的姓名和電話(除非是本人之物業或有經過公證的業主受權委托書)，不接受后補的業主資料。特別提醒二級市場轉介盤源的同事，否則拒絕接受。
5、接盤須書面委托，并向業主詳細解釋內容。第一接盤人必須在7天內簽定委托書，否則由他人簽定委托。接盤人盡量把鑰匙拿回來，拿鑰匙的同事可另得5%傭金。
6、盡量簽定獨家委托。簽定獨家委托時，須合理解釋獨家委托的益處，而不能欺騙或誤導業主。由原接盤人簽獨家委托可再加10%傭金，由其他同事簽獨家委托書可得10%的傭金。簽獨家委托的同事須負責收回鑰匙，鑰匙不再拆傭金;如果由其他同事拿回鑰匙，10%的獨家盤源傭須拆分一半給收鑰匙的同事。
7、對寫字樓、廠房、商鋪的盤源登記規定:
1) 凡是工商部的盤源，必須由工商鋪進行登記;
2) 登記后經工商部確認后的盤源登記必須由開盤人所屬分行認真保管;
3) 目前，工商部盤源在工商部登記后，可再登記;
4) 成交工商部盤源前必須確認該盤有否在工商部登記，如沒進行登記的盤源成交將受到罰扣
50%的處罰;
5) 公司提倡盡量與工商鋪部合作。
二、業績分成:
A、 盤源成交后，盤源登記人分成為20%，獨家委托再加10%(含拿鑰匙5%)。住宅部獨家盤源針
對同區(享受本區通盤之區域)，針對其公司其它部分制度一致。
B、 如盤源人離職，則成交分行無需拆分給盤源人或盤源人所屬分行。若該盤為公盤，如其他分行
成交該盤，則該盤源應屬接盤分行。
C、 如盤源人晉升，則成交分行拆分給盤源人，由盤源人自行決定分配。
D、 分行經理或分區經理登記有效盤源，成交后盤源傭金由分行經理或分區經理負責分配。
E、 本區內同事拿到鑰匙可分總業績5%(不適應外區)。
F、 成交額超過人民幣600萬元的業務(不分住宅、別墅、寫字樓、商鋪、房等，但必須為同一家
交易，不限單位數量)，三級市場各區域和工商鋪部都可獨立通做，但此相關盤源必須在業主區
做登記，否則視為個人藏私盤處理。盡可能與此業主區合作。
四、盤源管理:
1、在盤源跟進過程中，如有同事寫上此盤不賣(真實)，在15天內盤源人不跟進，如被其他同事跟進確認此盤仍在賣，可更換盤源人;暫停半個月后的盤源被他人激活，更換盤源人，但嚴禁他人有意暫?；虻怯浱摷俑M。
2、租盤被暫停或跟進發現不租，7天后被他人激活，更換盤源人，但嚴禁故意暫?；蛱摷俑M。
3、售盤事實成交后改變業主(壞單不算)，更換盤源人。租盤事實成交后，租(無論時間)，更換盤源人。
4、二級市場提供盤源，不分租售類別，即提供真實有效的信息后，在有效期內無論由誰跟進租售信息，該盤都屬二級市場盤源。二級市場盤源被暫停應知會提供盤源人，在30天后激活方可更換盤源人，否則屬于二級市場盤源人。三級市場跨區轉介盤源有租售盤之分，但被暫停的盤在30天后激活方可更換盤源人。
5、不完整的盤源(主要是指業主電話、面積、價格)一定要在24小時內完善相關資料全部輸入房友，不能借故不輸。正確輸入業主電話，電話不可輸入到跟進或備注欄，如遇特殊情況應匯報經理，經區經協商決定是否輸入房友，否則屬無效盤或蓋盤處理。
6、如遇無業主，而電腦只有聯系人電話，盤源中聯絡人和經理(跨分行由經理之間勾通)，原接盤人所在分行經理應積極回應落實，如在其他人已聯系到業主，而原盤源人仍無法聯系到業主，原盤源登記屬無效登記，可更換盤源人。如果完全經過聯系人成交的，則原盤源登記有效。
7、如發現盤源地址錯誤，原則上每個同事應主動糾正，可通知登盤人分行經理，經理應在7天內更正盤源地址，糾正后可由分行經理決定處理盤源，否則由其他同事更正，則可更換盤源人。
8、售盤成交(公司合約生效)三天內須輸入真實價格，如果發現不輸入價格，扣除傭金20%，如果發現假價格，該分行傭金全部扣除;
9、售盤確認后，由由經理轉成交記錄(注明由XX分行XX人成，不可轉暫?；蚱渌?，轉成交時，盤類須說明是XX或非XX售，不能由系統默認選擇。在過戶后應將新業主資料(包括電話)輸入電腦，以備以后查詢，以免流失資料。租盤成交轉暫停，如租售盤一起的盤源，成交的需去除價格，并在備注中注明。
10、盤源關鍵信息不登記而聯系客戶看房，或有意隱瞞盤源關鍵信息均屬蓋盤。經落實屬蓋盤現象，一經發現嚴肅處理，通報批評，造成損失者需賠償損失，并給予解聘處理，辭退上報永不錄用。
11、如分行內有3個以上(含3個)的員工或分行經理知道盤源信息，而不登記或隱瞞盤源信息，先聯系客戶看房則屬集體蓋盤。發現集體蓋盤，重罰分行經理及相關人員及通報批評，如此盤經蓋盤分行成交則傭金全部扣除充公，重罰分行經理及相關人員且通報批評。情況嚴重者將降職或解聘處理。如此盤因蓋盤而引致同行成交，重罰及通報批評分行經理及相關人員，且需賠償公司經濟損失。所有蓋盤現象，情節嚴重者給予降職，解聘后永不錄用。
12、盤源蓋價一經發現嚴肅處理通報批評，造成損失者需賠償損失，成交后實際成交價與成交當天價格記錄出現10%以上差距而沒有請示經理、區經(被請示的區經應知會其他區經和總監)屬蓋價現象，應扣除傭金及通報批評。在差距10%以內而被其他人懷疑投訴，將由總監安排人員調查，經調查后屬實蓋價，成交傭金全部扣除充公，相關業務員及經理將予通報批評，多次重犯者，將給予降職或解聘處理。
13、接到整批盤源(同一個業主多套物業)與公司盤源(普通)登記原則一致，特殊情況由分行經理表決同意一致處理輸盤及分傭;接到跨區的批量盤，須及時上報統籌安排銷售。如經接盤人所在區域業務員成交該外區批量盤(應是整批買斷)只須折20%傭金給盤源所在區，無須拆50%合作費。(第一時間向業主區報盤);
14、如有同事成交代辦手續單應知會區域經理，如果區域經理落實到其他同事暫無客人或無人成交該盤可成交此盤，代辦手續單應讓給正常買賣單成交(多傭為原則)。租售盤在一起，租單應讓給售單。
15、業主簽傳真件后或產權有兩人以上只由一人簽定合同，應報區經，由區經和總監協商處理是否轉成交，否則分行經理無權轉成交，由產權人家屬或朋友(無公證委托書)簽定合同，不屬成交，具體情況需請示區經，由區經和總監決定?？捎蓞^域經理暫時取消業主電話，但設有時間限制。如果有其他同事有充足條件可直接簽名冊到業主，區域經理可交電話號給分行經理;
16、業務員無權私自減傭，否則賠償公司損失;
17分行經理在沒有競爭的前提下，根據實際情況確認客觀需要，9折以上有權自主，8折以上可向區經理申請，低于此折扣必須向副總監申請，否則須賠償公司損失。成交后不足傭金的單須填寫《傭金不足統計表》;
18、所有傭金不足單，必須查明該客戶是否跨分行跳單或減傭，必須做好分行之間的內部溝通。應向區經匯報，并由區經與其他區溝通;
19、所有客戶必須輸入公司房友系統。如在成交后經查詢電腦內無資料，扣除全部傭金。該事項如果是本分行經理查屬本組員工，傭金由本分行經理分配至本分行;如果由區經查明，由區經決定扣除的傭金并分配至本區任一分行;由副總監查明，傭金一律充公分配，如在未成交前發現電腦上無資料，可按上述方法取消該業務員的跟進資格。
20、成交后確定壞單(無論是否已取消合約)，只要有同事找客戶看房，即須報盤輸入電腦(可暫不輸電話，由專人負責跟進業主)，否則屬蓋盤處理。不能單獨成交分行找客替代成交，但原成交同事在同等條件下有優先成交權(且必須足傭)，壞單須填寫壞單統計表。
五、跨區代辦手續:
成交前須先通知業主區的區域經理，區域經理需盡快答復是否有人在成交此物業。成交后須告知業主區的區域經理，及時將成交報告傳給業主區的區域經理并更新電腦資料，成交的具體操作可取以下二種方式進行:
1、 成交分行與按揭部合作，分配比例為各50%;
2、 成交分行與業主區分行業務員合作，分配比例為各50%
請全體員工嚴格按照以上制度執行。
如發現成交者不拆分傭金給盤源人，一經發現及證實，將處罰成交者，交其成交單總傭金的50%作為罰款給盤源人。
如出現員工投訴或糾紛而分行經理直接無法協商解決將由總監“仲裁委員會”(由各分行經理組成)仲裁處理，由當事業務員或經理可陳述事情的發生經過后由各分行經理仲裁決定處理。
XX地產顧問有限公司
